الجمعة 17 سبتمبر 2021 الموافق 10 صفر 1443
رئيس التحرير
شيماء جلال
Advertisements

تحرك برلماني لحل أزمة الشهر العقاري.. ضياء داود يتقدم بتعديل لبعض مواد القانون.. ويحذر من تكرار أزمة مخالفات البناء

الجمعة 26/فبراير/2021 - 10:00 ص
الرئيس نيوز
طباعة

  •  القانون الحالي به عيوب دستورية وقانونية.. وكل الشعب المصري مهدد بسرقة أرضه أو عقاره
  •  النص التشريعي المعيب يفتح الباب على مصراعيه لمافيا سرقة الأراضي
  •  النشر العقاري الورقي بإحدي الصحف اليومية واسعه الانتشار لا يوفر أي ضمانات تشريعية
  •  القانون له  آثار جانية ضارة محتملة سيعاني منها الكثيرين كأزمة عقارية ثانية لأزمة التصالح بمخالفات البناء
  •  ضرورة إلغاء حظر توصيل أو نقل المرافق العامة والتراخيص إلا إذا كان العقار مسجلا


أعلن النائب ضياء الدين داود، عضو مجلس النواب، تقدمه رسميا بمشروع قانون بشأن أزمة المادة 35 مكرر بقانون الشهر العقاري، والتي ستدخل حيز التنفيذ 6 مارس المقبل، حيث يستهدف داود من مشروع قانونه، تأجيل التطبيق لمدة عام، على أن يتم حذف وإلغاء الحظر المتضمن بالمادة بشأن عدم توصيل المرافق للعقارات الغير مسجلة، مع إضافة ضوابط بشأن عملية النشر للأحكام علي أن يكون بجانب الصحف القومية واسعة الانتشار النشر الإلكتروني ولوحات الإعلانات بمأموريات الشهر العقاري وأقسام الشرطة والوحدات المحلية على أن يكون الاختصام في الدعاوي للملك الأصلي.

وتضمن مشروع القانون الذي حصل موقع الرئيس نيوز علي نسخة منه، المادة الأولى بأن تُعدل المادة 35 مكرر بالقانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري، والمضافة بالقانون رقم 186لسنة 2020 ويكون نصها كالآتي: 

إذا كان سند الطلب حكما نهائيا ومختصم فيه المالك الأصلي، وغير مبني علي الإقرار بأصل الحق، أو التسليم للمدعي بطلباته، أو الموثقة صلحا بين الخصوم، وشهرت صحيفته، ويثبت إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية، أو نقله أو تقريره أو تغييره أو زواله، يجب علي أمين المكتب إعطاء الطلب رقما وقتيا في سجل خاص يعد لذلك بعد سداد الرسم المقرر، ويتحول الرقم الوقتي إلي نهائي، ويترتب عليه الآثار المترتبة على شهر المرر عند عدم الاعتراض عليه، سواء من مأمورية الشهر العقاري المختصة بعد بحث الأسبقية والتعارض والتزاحم، والتداخل مع طلبات قائمة أو من الأشخاص الاعتبارية أو الطبيعية أو رفض الاعتراض منهم.

ويكون الاعتراض على صدور الرقم الوقتي أمام الأمور الوقتية خلال ثلاثة أشهر من تاريخ نشره بإحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار مع النشر الإلكتروني وفي الجريدة الرسمية وباللصق على جدران العقار في مكان ظاهر وبلوحة ظاهرة، وبلوحة إعلانات عقارية تخصص بمأمورية الشهر العقاري وبقسم الشرطة وبالوحدة المحلية الواقع بدائرتهم العقار طوال المدة وعلي نفقة صاحب الشأن ويصدر القاضي قراراه مسببا بقبول الاعتراض وإلغاء الرقم أو برفض الاعتراض خلال 15 يوما من تاريخ رفع الاعتراض إليه مقرونا بالمستندات المؤيدة له ويكون القرار الصادر في هذا الشأن نهائيا.


المادة الثانية:

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به بعد مرور سنة من اليوم التالي لتاريخ نشره، ويبصم هذا القانون بخاتم الدولة وينفذ كقانون من قوانينها.

واـشار ضياء الدين داود إلى أن المذكرة الإيضاحية للقانون تضمنت مقدمة تحدثت بأن يحمي الدستور الملكية العامة والمليكة الخاصة طبقا للمادة 33 من الدستور، وأن للملكية العامة حرمه لا يجوز المساس بها، وحمايتها واجب وفقا للقانون طبقا للمادة 34 من الدستور، والملكية الخاصة مصونة طبقا للمادة 35 من الدستور، وبالتزامن مع واجب الدولة في حماية حق الملكية، أخطر الحقوق الدستورية على الإطلاق وفي فلكه تدور سائر الحقوق الدستورية، وبالتزامن مع الحاجة لتسهيل إجراءات التسجيل العقاري، ويما لا يضر بضمانات حماية الملكية العقارية لمصر والمصريين دون تفريط أو إفراط.

وحق الملكية من أهم الحقوق الدستورية على الإطلاق، ولخطورته وأهمية حق الملكية لا يتم تنظيم أحكامه إلا من خلال تشريع عقاري وهو قانون الشهر العقاري، ومن السلطة التشريعية، ومن هنا يكون وظيفة المشرع بحث المشكلات التي تواجه أفراد المجتمع وإيجاد الحلول التشريعية لها بإجراءات مدروسة جيدا، وتتسم بإمكانية تنفيذها بسهوله، وصولا إلى تحقيق الغاية والهدف التشريعي منها وبما يحقق في النهاية تيسيرات حقيقة للتسجيل العقاري بمصر قابلة للتطبيق قانونا وعمليا، ولا تسبب المزيد من الأزمات والعقبات أمام المواطنين.

وأكد أن تسهيل إجراءات التسجيل هدف قومي يسعى إليه جميع سلطات الدولة وخاصة التشريعية، ويحقق رغبه ملحه من المواطنين ويصون ممتلكاتهم، وهو ما يعكس واجب الدولة دستوريا نحو تسهيل إجراءات التسجيل العقاري لحماية حقوق الملكية، وإثباتها أو نقلها، أمام مصلحة الشهر العقاري والتوثيق، والمزايا الإيجابية والفوائد المتنوعة لا تعد ولا تحصي كنتيجة مباشرة لتوثيق المتتلكات العامة والخاصة، ليس فقط حماية للملكية العقارية ومنع التعدي عليها، بل لها مردود إيجابي اقتصادي واجتماعي وأمني، بما يحقق مبدأ استقرار الملكية العقارية وهو الجانب الأول للاستثمار.


وأوضح أن المادة الأولى من القانون رقم 186لسنة 2020 أصابها عوار دستوري وقانوني، وأثارت أزمة وجدل كبير سواء بمجلس النواب أثناء مناقشتها عام 2020 أو حاليا برفض من جميع فئات المجتمع المصري على مدار الأيام الماضية بمناسبة قرب سريان أحكامها في السادس من مارس 2021، وخلت من تقديم أي تسهيلات حقيقة في إجراءات التسجيل العقاري بمصر، كما ذكرت مذكرتها الإيضاحية، ولائحتها التنفيذية بل بالعكس زادت من تداعيات أزمة التسجيل العقاري، وهددت الملكية العامة والخاصة، وأمتد تأثيرها الضار بحظر توفيق المرافق العامة والتراخيص ل95%من عقارات مصر، وشل حركة تداول العقارات والاستثمار فيها.


وتضمنت المادة الثانية منها إجلال قصيرا لموعد بدء سريانها في السادس من مارس 2021، والمقرر بستة أشهر فقط من اليوم التالي لتاريخ نشرها في الخامس من سبتمبر 2020، وهي مهلة غير كافية لاستعداد المواطنين، ومع التأكيد على أن أي مشروع قانون للتسجيل العقاري أو حتى تعديل محدود، لا بد من أن يسبقه تطوير وإعادة هيكلة شاملة للشهر العقاري، حتى لا تكون المكتب سبب فشل تطبيق القانون على أرض الواقع شكلا وموضوعا.

وأكد عضو مجلس النواب أن أصابت المادة 35 مكرر الصادرة بالقانون 186 لسنة 2020 عدد كبير من العيوب الدستورية والتشريعية وفقا للعرض التالي:

المادة الأولى

أولا:الفقرة الأولى من المادة الأولى والخاصة بإذا كان سند الطلب حكما قضائيا عقاريا نهائيا ودون اختصام المالك الأصلي.

بما أن الدولة ملتزمة دستوريا بحماية الملكية العامة والملكية الخاصة، وأن للملكية العامة حرمة لا يجوز المساس بها، وحمايتها واجب وفقا للقانون، والملكية الخاصة مصونة، ووفقا لهذا النص التشريعي المعيب يفتح الباب على مصراعيه لمافيا سرقة الأراضي من خلال اصطناع نزاعات عقارية قضائية وهمية، والفوز بحكم قضائي عقاري لم يبحث به ملكية ولا تكليف، ولم يختصم به الملاك الأصليين للعقار، ولم يراعي فيه مبادئ التسجيل العقاري وخاصة مبدأ الأسبقية وبحث حالات التعارض والتزاحم والتداخل، وبأحكام قضائية غالبيتها انتهت بالتسليم بالطلبات للمدعي صلحا، ومعظمها تم رفض شهرها بمأموريات الشهر العقاري المختصة بعد بحثها قانونيا لادعاء أطرافها ملكية الغير سواء كان الغير الدولة أو الأفراد، أو التي لا تستند ملكيتها لسندات ملكية مسجله، ولا يعلم به المالك الحقيقي ولم يتم اختصامه قضائيا.

المفترض أن الدستور والقانون يحميه ويحمي ملكيته وليس يساعد علي سرقتها والتعدي عليها، لكن بموجب هذا النص التشريعي الكارثي أصبح كل الشعب المصري مهدد بسرقة أرضه أو عقاره من خلال نزاع قضائي مصطنع ثم بموجه المعتدي مستفيدا من المادة 35مكررا من تقنين سرقته الغير مشروعه، وتحويلها لعقد مسجل مشروع قانونا، ويهرب من المساءلة القانونية مدنيا وجنائيا، حيث لا يتم اختصام وإعلان الملاك الأصليين للعقار، كأحد أهم مبادئ التسجيل العقاري بمصر وكل دول العالم، وبالتالي يجب تعديلها والنص على ضرورة اختصام المالك الأصلي، ليصدر التسجيل في مواجهته، وضرورة إضافة المزيد من الضمانة الأخرى لمنع مرور أحكام قضائية مصطنعه تهدد الملكية العامة والخاصة وتسهيل الاستيلاء عليها.

ثانيا: الفقرة الثانية من المادة الأولى والخاصة بالاعتراض على صدور الرقم الوقتي أمام قاضي الأمور الوقتية خلال شهر من تاريخ النشر بإحدى الصحف القومية واسعة الانتشار على نفقة صاحب الشأن.

1- حيث أن مدة الاعتراض بشهر واحد فقط، مهلة قصيرة للغاية ولا توفر الضمانات الأمنة لعلم الكافة بعملية الشهر المؤقت وفقا للمادة 35مكرر، وإتاحة الفرصة لهم لإبداء اعتراضهم على نظام الشهر الاستثنائي، فأصبح من الضروري دستوريا وتشريعيا لحماية الملكية الخاصة والعامة زيادة المدة المسموح خلالها بالاعتراض إلي ثلاثة أشهر، لأنه طريق استثنائي للتسجيل العقاري، ومن الضروري توخي الحذر والتريث وخاصة عند التعامل مع حقوق الملكية العقارية والتي تناولها الدستور بالحماية مرارا وتكرارا.

2- النشر العقاري الورقي بإحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار لا يوفر أي ضمانات تشريعية لعلم وإعلان الملاك الأصليين للعقار، أو الغير ولا يحقق العلم اليقيني والفعلي بعملية الشهر الاستثنائي وفقا للمادة 35 مكرر وبعد شهر من تاريخ النشر الورقي يتم التسجيل النهائي فهي طريقة بدائية جدا للنشر والإعلان في عصر التكنولوجيا والرقمنة، فلابد من الإعلان الفعلي وليس الحكمي، ولن يجدي أبدا النشر الورقي في الجرائد بإحدى الصحف القومية، ودون اعتراض من أحد في ضمان حماية الملكية العقارية ومنع اغتصابها، والنشر معرض للغش والتدليس لأنه قائم على أساس افتراضي غير صحيح أن جميع ملاك العقارات من المصريين والأجانب داخل مصر وخارجها يجيدون اللغة العربية، ويقرءون الصحف القومية يوميا.

حتى المهتم لا يلتفت كثيرا إلى الإعلانات المبوبة أو العقارية ولا تجذب انتباه من الأساس، وقد لا يستطيوعون القراءة والكتابة، ومن يضمن أن مدعي الملكية قضائيا لن يقوم بسوء نية بشراء جميع الصحف القومية ببضعه آلاف من الجنيهات قبل عرضها ونشرها بمنافذ بيع الصحف والجرائد وخاصة بمكان العقار أو بموطن الملك الأصلي الحقيقي أو الغير ذو الصفى والمصلحة والذي من حقهم الاعتراض للدفاع عن ملكيتهم، وفقا للمادة 35مكرر وذلك للهروب التحايل على القانون، وتفويت الفرصة عليهم في العلم بنقل الملكية العقارية للصادر لصالحه الحكم القضائي، وبنيته تسجيل العقار لصالحه دون علمهم، وبعملية تسجيل قانونية مشروعه وسيحصل فى النهاية علي رقم شهر نهائي وأصبح مالكا بعقد نهائي مسجل علي خلاف الحقيقة والواقع.

ومن هنا يلزم إيجاد طرق جديدة تواكب تكنولوجيا العصر الحديث، وتضمن علم الملاك الأصليين والغير ذي صفة أو مصلحة من عملية الشهر الاستثنائي وفقا للمادة 35 مكرر وضرورة إضافة المزيد من ضمانات النشر الكفيلة بتحقيق علم الكافة بخطورة آثار المادة 35 مكرر من خلال النشر الإلكتروني مع الورقي بالصحف اليومية وفى الجريدة الرسمية وباللصق علي جدران العقار فى مكان ظاهر أو بلوحه ظاهرة وبلوحه إعلانات عقارية تخصص بمأمورية الشهر العقاري المختصة وبقسم الشرطة وبالوحده المحلية الواقع بها العقار طوال مدة الشهر وليس يوم واحد من الشهر.


ثالثا: الفقرة الثالثة من المادة الأولى

والخاصة بحظر توصيل أو نقل المرافق العامة والتراخيص إلا إذا كان العقار مسجلا

الفقرة الثالثة من المادة رقم 35 مكرر بقانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة1946 والمستحدثة لأول مرة، وهي الأكثر جدلا وخطورة، فقد فرضت حظر قانوني ملزم لجميع عقارات مصر وليس فقط الخاضعة لنظام الشهر الشخصي، وذلك بمنع توصيل كافة الخدمات العقارية من مرافق عامة وتراخيص أو التعامل مع أي وزارة أو جهة حكومية إلا إذا كان العقار مسجلا، ومن الثابت أن 95%من عقارات مصر غير مسجله بالشهر العقاري.

ومن المعروف دوليا في التشريعات العقارية من أن حظر توصيل ونقل المرافق العامة إلا إذا كان العقار مسجلا يتم تشريعه فقط إذا كانت نسبة العقارات المسجلة تزيد على 80%وهو ما لا يتوافر في الواقع العقاري المصري، حيث إن نسبه العقارات غير المسجلة 95% ومن ناحية أخرى سيزيد من ناحية استياء المواطنين من خدمات الشهر العقاري والتوثيق لأن الحظر ضمن القوانين المنظمة للشهر العقاري، ومن ناحية أخرى سيكون له بالغ الضرر على السوق العقاري المصري.

وكان من الأفضل تشريعيا ومن حسن التنظيم التشريعي السليم أن يكون داخل قوانين البناء والمرافق العامة، وليس ضمن تشريع عقاري مدني بحت، ينظم أحكام التسجيل العقاري، وضرورة إعادة النظر في المادة 35 مكرر بقانون الشهر العقاريوتأجيل موعد سريانها التي تنظمها المادة الثانية من القانون رقم 186 لسنة 2020 وضرورة عرضها للحوار المجتمعي والدراسة ومدى مطابقتها للدستور وتعرضها لقوانين أخرى، ومنعا لأي آثار جانية ضارة محتملة سيعاني منها الكثيرين من فئات الشعب المصري كأزمة عقارية ثانية لأزمة التصالح بمخالفات البناء وما لحقها من توابع وجدل كبير لا يزال قائم.

وبناء عليه وفي ظل الواقع المؤلم للتسجيل العقاري في مصر من أن نسبه العقارات المسجلة لا تتعدى 5% والمادة المستحدثة تفترض أن الملكية مسجله بكامل الجمهورية بنسبة 100% وطبعا هذا يصطدم وسيفتح العديد من المنازعات والمشاكل بين المواطنين وشركات المرافق بخلافه تهديده السلم والأمن القانوني والاجتماعي بين أفراد المجتمع لما يسببه من استياء شديد وغضب عارم من المواطنين تجاه أجهزة الدولة الرسمية بعد مرورهم بمرحلة سداد مقابل التصالح علي مخالفات البناء وبالتالي من الضروري تشريعيا إلغاء الفقرة الثالثة من المادة الأولى من القانون رقم 186لسنة 2020.


المادة الثانية من القانون رقم 186لسنة2020 والخاصة بالنشر في الجريدة الرسمية وموعد سريان المادة 35مكرر في السادس من مارس 2021، حيث خلال الجدل المثار عند مناقشة المادة 35مكرر بتاريخ 16أغسطس 2020 استشعر بعض النواب أثناء مناقشة المادة 35مكرر، ما قد تسببه المادة 35مكرر من أزمة محتملة حال فورية تطبيق أحكامها، على المواطنين من جه وعدم جاهزية مصلحة الشهر العقاري والتوثيق لتنفيذها من جهة أخرى، وخاصة في ظل انتشار جائحة كورونا واقترح بعض النواب تأجيل تطبيق سريانها لمدة 6شهور، كمهلة لتوفيق أوضاع المواطنين القانونية والعقارية، وجاهزية الشهر العقاري لاستيفائهم تجنبا للزحام المتوقع على مكاتب الشهر العقاري حال البدء في تنفيذها وخاصة أن مكان تطبيقها المكتب الرئيسي للشهر العقاري فقط بكل محافظة 27مكتب بكل الجمهورية وتزامن ذلك مع التدابير الاحترازية التي تتخذها الدولة للحد من انتشار فيروس كورونا وخطورة الأماكن المزدحمة.

ومع قرب موعد العمل بها السادس من مارس 2021، زاد حالة الاستياء والرفض الشعبي واعتراض الكثير من رجال القانون على المادة 35مكرر ما بين المطالبة بتعديل المادة35مكرر سواء بالإبقاء أو التعديل أو تأجيل موعد سريانها ومن هنا أصبح من الحتمي تأجيل موعد سريانها لمدة سنة على الأقل خوفا من الزحام المتوقع والحد من انتشار كورونا ومن أجل إعادة النظر تشريعيا بالمادة 35مكرر وإخضاعها لمزيد من التحليل ومدى تقديمها تسهيلات حقيقة للتسجيل العقاري يلمسها المواطن والبحث عن بدائل وحلول تشريعية أخرى تضمن تسهيل إجراءات التسجيل العقاري وتحقق زيادة نسبة العقارات المسجلة إلى 80%على الأقل.

ads
ads
ads
Advertisements
Advertisements
ads
ads