80% من الطلب للإسكان الاجتماعي.. خلاف بين الخبراء حول «الفقاعة العقارية»

في الوقت الذى تشهد مصر زيادة في المشروعات العقارية الفاخرة، خاصة مشروعات العاصمة الإدارية الجديدة والتجمعات السكنة الجديدة، ثار الكثير من الجدل بين أصحاب الشركات العقارية خاصة مع ارتفاع أسعار الوحدات وطول فترة التقسيط، فضلا عن طرح مدينة نور لشركة طلعت مصطفى مؤخرا بأسعار مرتفعة للغاية حيث بلغ سعر المتر 30 إلى 35 الف جنيه وفترة سداد 15 عاما.

 الجدل المثار يتسق مع تحذيرات عالمية بقرب حدوث أزمة مماثلة لأزمة الرهن العقاري في عام 2008 والتي تسببت في الأزمة المالية العالمية، حيث تُنذر أسعار العقارات حول العالم باحتمال ظهور فقاعة لم تشهدها الأسواق منذ الفترة التي سبقت الأزمة المالية عام 2008، بحسب "بلومبرج إيكونوميكس".

تُصنَّف نيوزيلندا، وكندا، والسويد على أنَّها أكثر أسواق المساكن العالمية المُعرَّضة لفقاعات، وتقترب بريطانيا والولايات المتحدة أيضاً من قمة تصنيفات المخاطر، استناداً إلى المؤشرات الرئيسية المستخدمة لدى "بلومبيرغ إيكونوميكس".

وما بين استبعاد حدوث فقاعة عقارية في مصر وتوقعات بحدوثها انقسم الخبراء، وبحسب الاحصائيات فقد شهدت أسعار العقارات في السوق المصري في 2016 زيادة  بـ 30%، وفي 2017 بـ 25%، وفي عام 2018 قدَّر مؤشر عقار ماب الزيادات بـ 16%يرجِّح هذا حدوث أزمة قادمة في اللحظة التي تتوقف فيها الأسعار عن الزيادة، وهو ما يفسر لجوء كثير من المطورين العقاريين لتسهيلات أكبر في الأقساط والفوائد مع تراجع المبيعات في السوق بسبب ارتفاع الأسعار

تقول د. عبلة عبد اللطيف الخبيرة الاقتصادية انه بالفعل لا توجد مؤشرات وجود فقاعة عقارية حالية حيث ان الطلب على الاسكان الفاخر بالنسبة للسكان ليس مرتفعا بل يعتبر التسويق له وهمي واغلب الطلب موجه لمشروعات الاسكان الاجتماعي المحمية من قبل الدولة باستثمارات حكومية منفذة تهدف الى تشغيل الاقتصاد وتنشيط عجلته ولكن يمكن ان نقول اننا متجهين لها مع عدم وجود بيانات فعلية عن حجم الطلب الحقيقي على العقارات وكثرة المشروعات والتطوير العقاري وتركزها في بعض المناطق دون الاخرى مما يرفع السعر

وقالت إن "الأزمة هي ارتفاع أسعار الأراضى المتاحة للمطورين العقاريين بمعنى أن مناطق تركز الإسكان الفاخر أصبح مرتفع جدا مع تكلفة البناء وطول فترة الائتمان يعرض الشركات للتعثر خاصة ان غالبيتها يعتمد على تدبير قروض من قبل القطاع المصرفي" مؤكدة ان فكرة الاستثمار في العقارات فكرة اقتصادية ولكن صعوبة تسييل القيمة الفعلية للاستثمار هو الأمر المقلق في ظل تشبع السوق.

شركات التمويل العقاري وراء زيادة الطلب

وقال مصدر مصرفي لـ" الرئيس نيوز" أن البنوك تتحوط من قروض التجزئة المصرفية بصورة كبيرة منذ بوادر أزمة الأسواق الناشئة عام 2018 حيث قلصت بصورة كبيرة من المحافظ المالية الموجهة لقروض الإسكان، موضحا أن ذلك تسبب في تراكم الودائع لأكثر من 4تريليون جنيه في البنوك واتجهت البنوك لبعض الانسيابية في تكوين شراكات مع شركات ذات سمعة طيبة وسابقة أعمال لتمويل قروضها مثل شركة ارو للاستثمار العقاري وطلعت مصطفى وغيرها من الشركات التى لها سابقة اعمال جيدة تجنبا لازمة الرهن العقاري وبالتالي الشركة هي من تتحمل المخاطرة.

وأشار المصدر إلى أن نسبة الرفض على الشيكات منخفضة وتقوم الشركة بمواجهة تعثر العميل باعادة طرح الوحدات بسعر السوق لتعويض خسارة سعر الفائدة، مؤكدا أن التمويل المباشر من خلال الشركات يعني أن مصر لن تشهد ازمة فقاعة عقارية في الوقت الحالي ولكن توظيف الطلب الاستثماري سيكون له عائد أعلى من الاحتفاظ، وأن "الأزمة ستحدث بعد عدة سنوات ..هناك تشبع وتراجع في الطلب تزامن مع نمو المبادرات الحكومية للتمويل العقاري وبالتالي ركود في قطاع العقارات".

ونصح الشركات العقارية باتخاذ آلية للتأكد من قدرة العميل على الشراء وسداد الأقساط خلال فترة التقسيط مثلما يحدث في البنوك.

وفي المقابل أنعشت مشروعات العاصمة الإدارية الطلب العقاري مع ارتفاع فترة الائتمان وبالتالي خفض الأعباء المالية على الأسر بخلاف مناطق سكنية أصبحت مكتظة بالسكان والبيع بها بنظام الكاش أو بتسهيلات على فترات قصيرة.

وقال المهندس علاء محمود خبير التسويق العقاري لـ"الرئيس نيوز" ان مدينة نور ليست للاستثمار إذ أن طول فترة التقسيط واتساع مساحة المدينة لأكثر من 6 آلاف متر يسمح بوجود مراحل حيث تكتمل المدينة خلال متوسط 10 سنوات  ومحملة بأسعار العائد على السعر الأصلي لذلك فهي تخاطب الراغبين في السكن في أماكن راقية وليس الراغبين في الاستثمار.

أسباب اقبال المواطنين على الشراء

قال محمود أن سمعة شركة طلعت مصطفى ووجود سابقة أعمال فضلا عن الحملة التسويقية الناجحة وراء تسارع الأفراد على الشراء، فضلا عن انخفاض الأعباء في المراحل الأولى إلا أن طول الفترة على 15 عاما.

تأثير مدينة نور على اسعار مشروعات العاصمة

يقول محمود أن ارتفاع أسعار مدينة نور دفعت بالشركات في العاصمة الإدارية إلى تخفيض الأسعار لجذب عملاء وإعادة دراسة الآليات التسويقية مما دفع بزيادة المبيعات، مضيفا أن "العاصمة الإدارية مشروع دولة لذا فالإقبال عليه متزايد ومن يرغب في الاستثمار عليه الانتظار لعدة سنوات لحين انخفاض المعروض وبالتالي ارتفاع السعر".

وأوضح أن مدينة نور تستقطب أفراد يرغبون في السكن في مجتمع متحضر حيث ركزت الحملة التسويقية على الحياة في مدينتى أو الرحاب، مشيرًا: "لا أتوقع أن يطرح هشام طلعت مصطفى الوحدات الإدارية بمدينة نور للبيع للأفراد وسيتولى تسويقها بأسعار مختلفة".

هل ننتظر فقاعة عقارية؟

ويقول المهندس طارق شكري رئيس غرفة التطوير العقاري أن أسعار العقارات في مصر أقل من الدول المجاورة وأن المطوريين يتحملون تكلفة كبيرة حيث تم رفع فترة التقسيط لنحو 8 و10 سنوات مقابل 3 سنوات في السابق، مضيفا: "ارتفاع الطلب على العقارات يجعل من الصعب حدوث الفقاعة العقارية.. اسعار الوحدات تتحدد وفقا للمنطقة ومستوى الخدمات وطبيعة البناء مؤكدا تحمل الشركات اعباء كبيرة من اجل تمويل مشروعاتهم".

ويرى شكرى أن السماح للأجانب بتملك وحدات عقارية في مصر سيسمح بزيادة الطلب على الوحدات العقارية.

تحركات من الشركات لضبط أسعار العاصمة

تحرك عدد من الشركات قد تحركت بعد اعلان شركه طلعت مصطفى تحديد سعر المدينه نور والتى  تتراوح بين 30 و 35 الف جنيه وهو سعر مغالى  فيه مقارنه بعدد من المشروعات الاخرى في نفس المنطقه واكدت الشركات ان الخدمات المتاحه جيده ولكن السعر مغالى فيه مدفوعا باطاله فتره ائتمان وهو ما قد يؤدي إلى  تعثر العملاء خلال الفترة الطويلة والتي تصل إلى 15 سنة.

وقال المهندس محمد البستانى رئيس جمعية المطورين العقاريين في العاصمة أن تذبذب الأسعار في العاصمة الإدارية يجعل من الضروري وضع سعر متوسط بتلك المشروعات ودفع العملاء للتعامل مع الشركات ذات السمعه الطيبه و سابقه الـعمال والملاءة المالية.

وأكد أن نحو 25 شركه تعمل بالعاصمه ضم جمعيه المطورين العقاريين بالقاهره الجديده اتفقوا على آليات لحمايه العملاء سيتم الإعلان عنها قريبا. 

وكان المركز المصرى للدراسات الاقتصادية قد حذر في دراسة سابقة له من حدوث مشكلة في السوق العقارى نتيجة تغير الزيادة الضخمة في المعروض من الوحدات وتراجع القدرة الشرائية وتباطؤ البيع في السوق الثانوى، حيث تقتصر عمليات البيع على السوق الأولية، بالإضافة إلى عدم استعلام الشركة أو المطور العقارى على قدرة المشترى على السداد.